早在2014年，深圳“彩生活”獨立登陸港交所，中國的物業管理行業便開啟擁抱資本市場、跑馬圈地的時代。如今，萬科、綠城、碧桂園等大型房企紛紛瞄準了物業這塊市場“大蛋糕”，擁抱資本市場、告別“物業費”單純模式、增加更大的盈利空間。
有研究數據表明，未來五年全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元，2020年社區增值服務市場規模也將達萬億元，物業管理行業將成為萬億級的市場藍海。
對此，業內專家表示，伴隨著城市化的快速發展、房地產市場的持續擴張、住宅物業服務覆蓋面的不斷擴大，物業管理服務屬于“朝陽行業”未來將大有可為。
物管收入由單一到多元
“說起物管，業主首先想到的就是‘物管費’，其次就是安保、清潔、收發快遞等。”重慶朵力物管公司的一名工作人員表示，人們普遍認為這些就是物業的工作，但就拿他所在的物業公司來說，現階段的收入來源不只是物業費，還有經營小區游泳池、短期出租小區廣場等自主靈活性經營的“副業”收入。
采訪過程中，記者發現重慶市多個小區的物管公司均告別了單一的收入模式，開展了多項經營。比如：開設養老院，辦各種培訓班或小孩托管所，投放電梯、燈箱廣告等。
近幾日，重慶大渡口某小區的物管公司想在小區修建養老院，與業主展開了長時間的討論。 “修建養老院的樓層本屬于商業樓層，之前開了一家大型理發店，但已經閑置了幾個月。”該小區的一名物管工作人員稱，現在小區的老年人越來越多，有了養老院可以豐富老年人生活，構建和諧社區。“這也是物管公司充分考慮市場環境，以合理的方式提高公司收益的模式。”該工作人員說。
重慶大學公共管理學院教授陳升認為，新服務項目的拓展，能更好滿足業主需求。對于服務性公司而言，物管本身就擁有極大的社區人員資源，充分利用可以產生出乎意料的收益。此外，物管公司有了多方面的經營收入，還可反哺用于豐富社區文化服務及相關設施建設。 “物管公司收入模式的多元化是未來物管行業的一大發展趨勢。”不少業界人士稱，物管行業經過36年的發展，全國目前約有10.5萬家物管企業，管理面積165億平方米，服務近5億業主，整個行業持續高速發展。如果物管公司還只依靠單一收入來源，把物管費作為生存之本，可能在未來幾年時間里就會倒閉或者被更大的企業兼并。
物管行業瞄準萬億市場
“近幾年來，物業管理行業提速明顯，已經進入了企業涌入、資本熱捧、兼并加速的高速發展階段，儼然成為了風口。”中國物業管理協會副秘書長、之平管理執行董事兼總裁余紹元坦言，如今是物業管理行業發展最好的時代。
據了解，在行業轉型升級的背景下，資本紛紛青睞物業管理行業。經統計，目前共有5家企業在香港主板上市;碧桂園物業等兩家企業于2016年報送招股說明書，進入IPO審核階段，或將成為首批A股上市的物業服務企業;而新三板是物業管理行業另一股重要的資本推動力，已有49家物業服務企業掛牌。
據前瞻產業研究院預測，按照2016年百強企業管理項目平均物業服務費計算，未來五年全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元，物業管理行業成為萬億級市場。
一家重慶大型物管公司的負責人透露，目前物管行業年主營業務收入超過4090億元，在管物業資產價值超過50萬億元，行業從業人員逾710萬人。“隨著資本的涌入，這一數據還將擴大，現在已經有很多物管公司瞄準了萬億藍海，并逐步采取上市、增加服務、‘觸網’等多項措施。”該負責人說。
“資本的垂青，也印證了物業管理行業的發展空間和潛力。”翰同資本創始合伙人趙強分析稱，在城鎮化的推動下，我國一線城市率先進入存量房時代，物業管理等“涉房”輕資產領域機會將進一步凸顯。“物業管理行業未來的大命題，是怎么發掘人的價值，怎么把社區商業價值更好地挖掘，從而實現未來物業管理的收益擺脫收取面積管理費，打開一個更大的空間。”趙強說。
“朝陽行業”仍有“槽點”待除
事實上，無論傳統還是新興的物業管理都在業主方心中“槽點頗多”，比如：溝通存在壁壘、問題無法及時解決、安防難以滿足，矛盾時有發生……
“我們繳納了物管費，相關訴求就應該得到滿足。”采訪中，不少小區業主表示，其小區物業管理水平跟不上他們的期待。還有一些業主稱，小區公共場所和設施應該是業主共享，物業公司獲利也應該與業主共享利潤，并且在小區開設養老院、托管所等會使小區環境受到影響，公共資源被侵占，自己的相關權益也將受到侵犯。
對于這些公共資源的開發利用及收益分配問題，重慶學苑律師事務所的應天明律師認為，明確產權很關鍵。若產權屬于開發商或物業，是否對外開放，由開發商或物業決定，原則上不需經業主同意;若產權屬于全體業主，那么是否對外開放都須按照《物權法》等相關法規，經由業主委員會同意。如沒有業主委員會，物業應貼出公告通知業主，經由大多數業主的同意或默認方可，且經營所帶來的收益，物業也應該進行公示。
“開設公共機構須取得相關資質。”在渝北區民政局相關負責人看來，從總體上說，物管公司拓展服務是很好的探索。比如開辦養老院等，有助于推進養老服務多層次、精細化，從發展養老服務業的政策上來說，目前并沒有明確規定不允許在小區開辦養老機構，只要房屋安全過關，選址合理且通過相關評測，便可批準其運營。
該負責人還透露，“目前很多物管公司開設類似養老院、托管所等都采取了‘先上船后補票’或‘邊上船邊補票’的模式，這也成了物管與業主產生糾紛的一大原因。”
有業界專家認為，物管行業確屬于“朝陽行業”，未來發展的必經之路是提高服務，真正成為業主的“管家”，因此，業主心中的“槽點”應當引起足夠重視，并想辦法解決，否則這萬億級的市場，會淘汰更多傳統企業，轉而擁抱新興物管公司。
“沒有服務的基礎，所有的運營模式都是空談。”碧桂園物業總經理李長江曾明確表示，物業管理行業全面實現轉型升級時，先有服務，后有模式才是正確之道。 |
